Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat im März 2026 den aktuellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Frühjahr 2026“ vorgestellt. Der Bericht liefert einen umfassenden Überblick über Preise und Trends auf dem bayerischen Immobilienmarkt.
Seit Herbst 2024 sind erste leichte Erholungstendenzen erkennbar. Die teilweise deutlichen Preisrückgänge der vergangenen Jahre sind schrittweise in eine Phase stabiler Preise mit punktuell leicht steigenden Tendenzen übergegangen. Gleichzeitig könnte die zuletzt steigende Nachfrage durch den erneuten Anstieg der Bauzinsen wieder gebremst werden.
Nach Analysen von Finanzierungsvermittlern liegen die Effektivzinsen für zehnjährige Immobilienkredite inzwischen wieder über der Marke von 4 %. Hintergrund sind unter anderem wirtschaftliche Entwicklungen wie steigende Energiepreise und Inflationssorgen. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, könnte die begonnene Markterholung erneut an Dynamik verlieren.
Stabilisierung nach Einbruch – Markt bleibt sensibel
Nach dem starken Einbruch in den Jahren 2022 und 2023 befindet sich der Wohnimmobilienmarkt in Bayern aktuell in einer Phase der Stabilisierung. Die Nachfrage nimmt leicht zu, bleibt jedoch weiterhin unter dem Niveau der Boomjahre bis etwa 2021.
Das Zinsniveau ist nach wie vor ein zentraler Einflussfaktor. Trotz zwischenzeitlicher Stabilisierung stellen die im Vergleich zu früher deutlich höheren Bauzinsen für viele Haushalte weiterhin eine große Hürde dar.
Zudem zeigt sich eine stärkere Differenzierung des Marktes: Während gut gelegene und qualitativ hochwertige Immobilien stabile bis leicht steigende Preise erzielen, geraten Objekte mit Modernisierungsbedarf oder schlechter energetischer Ausstattung zunehmend unter Druck. Diese Immobilien benötigen häufig längere Vermarktungszeiten und sind teilweise nur mit Preisabschlägen zu verkaufen.
Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor
Im Segment der Bestandsimmobilien hat sich das Angebot etwas ausgeweitet – insbesondere bei Objekten mit Einschränkungen wie niedriger Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf oder ungünstiger Lage.
Neben klassischen Faktoren wie Lage, Preis und Zustand rücken zunehmend auch Energiekosten und gesetzliche Anforderungen in den Fokus von Käufern. Die geplante Neuregelung des Heizungsgesetzes ab Juli 2026 soll hier für mehr Planungssicherheit sorgen.
Der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme soll künftig stärker über finanzielle Anreize und technologische Offenheit gefördert werden. Auch Förderprogramme für energetische Sanierungen verbessern sich, wodurch Investitionen in Bestandsimmobilien wieder attraktiver werden könnten.
Zusätzliche Impulse erwartet die Branche durch den sogenannten „Bauturbo“, der Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen soll.
Entwicklung der Immobilienpreise in Bayern
Die Preisentwicklung bleibt insgesamt uneinheitlich:
- Baugrundstücke: weiter rückläufig
- Einfamilienhäuser: -1,1 %
- Geschossbau: -3,8 %
- Häuser: erstmals wieder leichte Steigerungen
- Einfamilienhäuser: +0,6 %
- Doppelhaushälften Bestand: +0,4 %
- Doppelhaushälften Neubau: +0,8 %
- Reihenhäuser: +0,7 % bis +0,8 %
- Eigentumswohnungen: moderater Anstieg
- Bestand: +0,5 %
- Neubau: +1,2 %
München: Stabilisierung auf hohem Niveau
In München führte der starke Zinsanstieg ab Mitte 2022 zu einem spürbaren Rückgang der Nachfrage und der Transaktionen. Gleichzeitig stieg das Angebot, und Preisverhandlungen gewannen deutlich an Bedeutung.
Seit Herbst 2024 sind jedoch erste Stabilisierungstendenzen zu erkennen. Im Frühjahr 2026 zeigen sich die Preise in den meisten Segmenten stabil.
Einzige Ausnahme bleiben Baugrundstücke, deren Preise weiter sinken:
- Einfamilienhäuser: -1,8 %
- Geschossbau: -3,4 %
Bei Eigentumswohnungen hingegen sind leichte Preissteigerungen zu beobachten:
- Bestand: +0,6 %
- Neubau: +0,5 %
Langfristige Entwicklung: Deutliche Preissteigerungen
Trotz der Rückgänge der letzten Jahre sind die Preise in München im 10-Jahres-Vergleich deutlich gestiegen:
- Doppelhaushälften Neubau: +52 %
- Eigentumswohnungen Bestand: +47 %
- Baugrundstücke EFH: +46 %
- Reihenhäuser Bestand: +37 %
- Baugrund Geschossbau: +19 %
Unter Berücksichtigung der Inflation relativieren sich diese Steigerungen jedoch teilweise.
Regionale Entwicklungen: Herausforderungen im Neubau
Bei Neubauprojekten bestehen weiterhin strukturelle Herausforderungen. Hohe Bau- und Finanzierungskosten erschweren die wirtschaftliche Umsetzung vieler Projekte.
Da die erzielbaren Verkaufspreise nicht im gleichen Maße steigen können, werden Projekte häufiger verschoben oder ganz gestoppt. Dies führt zu einem rückläufigen Neubauvolumen und langfristig zu einem knapperen Angebot.
Beispiel Passau: Preisentwicklung trotz schwieriger Rahmenbedingungen
In Passau sind die Immobilienpreise in den vergangenen fünf Jahren insgesamt gestiegen:
- Eigentumswohnungen: +31 %
- Baugrund EFH: +25 %
- Einfamilienhäuser: +19 %
- Baugrund Geschossbau: +13 %
Beispiel Regensburg: Nachfrage gedämpft
In Regensburg bleibt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien verhalten. Hauptgrund sind die erschwerten Finanzierungsbedingungen und strengere Kreditprüfungen.
Im 5-Jahres-Vergleich zeigt sich ein leichter Preisrückgang:
- Einfamilienhäuser: -1 %
- Baugrundstücke & Eigentumswohnungen: -5 %
Beispiel Schweinfurt: Käufer zurückhaltend
Auch in Schweinfurt führen gestiegene Finanzierungskosten zu einer deutlichen Kaufzurückhaltung. Besonders sanierungsbedürftige Immobilien sind schwer vermittelbar.
Eine große Herausforderung ist die Diskrepanz zwischen Preisvorstellungen der Verkäufer und der tatsächlichen Zahlungsbereitschaft der Käufer. Dies führt zu längeren Vermarktungszeiten.
Im Zeitraum 2021–2026:
- Baugrund EFH: +13 %
- Baugrund MFH: +11 %
- Einfamilienhäuser: -2 %
- Eigentumswohnungen Bestand: -3 %
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