Modernisierung – 11 Stufen abwärts besser als 21 Stufen aufwärts?
Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung z.B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, der Anbau eines Balkons sowie der Einbau eines Lifts (so bereits LG München I, Urteil v. 09.07.1987, 14 S 7397/87, WuM 1989, S. 27). In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall verlangte die Mieterin vom Vermieter die Rückzahlung von Mieten, die sie aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung gezahlt hat. Begründet wurde dies von der Mieterin damit, dass ein Aufzug eingebaut wurde, der nur in den Zwischengeschossen des Anwesens hält. Daher muss die Mieterin zwar nicht wie bisher 21 Stufen nach oben zu ihrer im 1. Stock gelegenen Wohnung gehen; weil der Aufzug aber nur im Zwischengeschoss zwischen dem 1. und 2. Stock hält, muss sie deshalb bei Nutzung des Lifts 11 Stufen nach unten gehen. Darin liege keine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung ihrer Wohnung. Das LG Berlin wies in seiner Entscheidung zwar darauf hin, dass ein Gebrauchswertvorteil vorliegt, wenn die Wohnung mit dem Aufzug „besser, schneller oder barrierefrei“ zu erreichen sei; ließ die Klage aber letztlich am Fehlen der Barrierefreiheit scheitern. Eine Barrierefreiheit, z.B. um den Zugang zur Wohnung Personen mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen zu ermöglichen, sei nicht gegeben, da immer noch 11 Treppenstufen überwunden werden müssen. Ferner sei aufgrund von nicht vermeidbaren Wartezeiten auf den Lift nicht von einer Zeitersparnis auszugehen. Letztlich stelle das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil speziell für die streitgegenständliche Wohnung dar (LG Berlin, Beschluss v. 06.11.2023, 64 S 123/22).
Gebrauchsüberlassung – Besuch nur bis maximal 6 Wochen
Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt u.a. vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter die Wohnung zeitweise an Touristen untervermietet. Dabei wird von Mieterseite häufig eingewendet, es handele sich lediglich um einen Besuch, der nicht erlaubnispflichtig ist. Eine Abgrenzung ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles vorzunehmen. Für einen Besuch spricht, wenn der Mieter den Dritten aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufnimmt und dieser sich in der Wohnung vorübergehend aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten. Gegen einen Besuch spricht u.a. die vollständige Überlassung aller Schlüssel. Die Definition als Besuch beinhaltet stets, dass die Wohnung auch von dem eigentlichen Bewohner genutzt wird. Durch die Überlassung sämtlicher Schlüssel begibt man sich jedoch ge-rade der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung, was für eine Untervermietung spricht (LG München I, Beschluss v. 09.04.2018, 14 S 17192/17, ZMR 2018, S. 770). In dem vom LG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Mieter die Wohnung unbefugt d.h. ohne Kenntnis und Zustimmung des Vermieters mehr als 2 Monate einem Dritten überlassen und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung auch nach Abmahnung durch den Vermieter nicht beendet. Zwar trägt die Beweislast für das Vorliegen einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung der Vermieter. Allerdings spricht nach Auffassung des LG Hamburg ab einem Aufenthalt von 4 bis 6 Wochen eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten in die Mietwohnung auf Dauer angelegt ist und es sich daher nicht mehr bloß um einen vorübergehenden Besuch, sondern um eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung handelt, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bei einer solchen unbefugten Gebrauchsüberlassung liegt regelmäßig auch die für die Kündigung des Mietverhältnisses notwendige Erheblichkeit der Beeinträchtigung der Vermieterrechte vor, weil der Vermieter ein erhebliches Interesse daran hat, zu wissen, wer das Mietobjekt tatsächlich nutzt. Zudem spricht für eine Erheblichkeit, wenn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist fortgesetzt und damit der Vermieterwillen missachtet wird (LG Hamburg, Urteil v. 03.11.2023, 311 S 25/24, ZMR 2024, S. 1034).
Vorgetäuschter Eigenbedarf – Auskunftsansprüche des Mieters
Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, obwohl ihm bekannt ist, dass ein solcher nicht gegeben ist, kann strafrechtlich ein Betrug (§ 263 StGB) vorliegen. Ferner kann der gekündigte Mieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung verlangen u.a. Ersatz aller mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten, Ersatz von Anwaltsund Prozesskosten, ggfs. auch Aufwendungen des Mieters für Detektivkosten zum Zweck der Überprüfung bzw. Nachweis, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter tatsächlich die gekündigte Wohnung bezieht und diese bewohnt, Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, Kosten des Maklers für Anmietung einer Ersatzunterkunft. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung. Nachdem die Vermieter eine Eigenbedarfskündigung zum Zweck der Überlassung der Räume an ihre Tochter erklärt hatten, erlangten sie nach Abschluss eines von ihnen betriebenen Räumungsprozesses die Wohnung zurück. Die Tochter zog jedoch nicht in die Wohnung ein; stattdessen schlossen die Vermieter einen Mietvertrag mit anderen Mietinteressenten und übergaben die Wohnräume an diese Mieter. Nach Entdeckung der Tatsache, dass die Tochter nicht in die Wohnung eingezogen war, machte der Mieter ihm entstandene Umzugskosten als Schadensersatz geltend. Bereits geraume Zeit zuvor hatte der Mieter die Wiedereinräumung des Besitzes an den zu dieser Zeit noch nicht bewohnten Räumen verlangt. Um darzulegen, dass eine Wiedereinräumung des Besitzes nicht mehr möglich ist, legten die Vermieter im Prozess einen Mietvertrag mit dem neuen Mieter vor, in dem die Miethöhe geschwärzt war. Daraufhin machte der Mieter auch einen Anspruch auf Auskunft über die mit den neuen Mietern vereinbarte Miete geltend. Dazu hat das LG Berlin entschieden, dass dem gekündigten Mieter nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung auch ein Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter darüber zusteht, welche Miete der Ver-mieter von dem neuen Mieter vereinnahmt, dem er die Wohnung entgegen der Darstellung in der Kündigung vermietet und überlassen hat. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das erforderliche Rechtsschutzinteresse für diesen Auskunftsanspruch ergibt sich aus dem möglichen Anspruch des früheren Mieters, einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös nach § 285 Abs. 1 BGB heraus zu verlangen (LG Berlin II, Urteil v. 28.02.2024, 66 S 178/22, WuM 2024, S. 671).
Haftung des Vermieters für mitvermietetes Inventar
Ein anfänglicher Mangel der Mietsache liegt nach einem Urteil des OLG Oldenburg bei einer voll ausgestatteten Ferienwohnung auch dann vor, wenn mitvermietetes Inventar einen Produktfehler hatte oder im Zeitpunkt des Vertragsschlusses derart abgenutzt war, dass es unzuverlässig und daher für einen gefahrlosen Gebrauch der Mietsache ungeeignet war. Bei Mängeln der vermieteten Wohnung ist zu unterscheiden zwischen anfänglichen Mängeln d.h. solchen die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben und solchen, die erst im Laufe der Mietzeit eingetreten sind. Für anfängliche Mängel gilt gesetzlich eine strenge Haftung des Vermieters; die sog. verschuldensunabhängige Garantiehaftung. Danach haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter aus anfänglichen Mängeln der Mietsache entstehen ohne Verschulden d.h. auch dann, wenn er weder vorsätzlich noch fahrlässig gehandelt hat (§ 536a Abs. 1 1. Alt. BGB). Diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung kann nach der Rechtsprechung des BGH allerdings auch formularvertraglich ausgeschlossen werden. Der BGH begründet dies damit, dass es sich bei der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermie-ters um eine für das gesetzliche Haftungssystem (Verschuldensprinzip) untypische Regelung handelt (BGH, Beschluss v. 04.10.1990, XII ZR 46/90, WuM 1992, S. 316). Praktische Bedeutung kann ein solcher Haftungsausschluss erlangen, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, den sowohl der Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsabschluss weder erkannt hat noch hätte erkennen können. Hat z.B. ein nicht erkennbarer Konstruktionsmangel eines Fensterbeschlages nach mehrjähriger Nutzung dazu geführt, dass das Fenster aus dem Rahmen gefallen ist und dadurch Personen- und/oder Sachschäden verursacht wurden, handelt es sich insofern um einen anfänglichen Mangel, für den der Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften verschuldensunabhängig haftet (Garantiehaftung). Maßgeblich für die Einstufung als anfänglichen Mangel ist nicht, wann durch ihn ein Schaden entstanden ist, sondern ob er bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Entsteht ein Mangel erst später durch Verschleiß, kann er nicht als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als latent vorhanden angesehen werden. Liegt der Mangel jedoch in einem Baufehler begründet, handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, auch wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtigt oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird (BGH, Urteil v. 21.07.2010, XII 12 ZR 189/08). In dem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall erlitt ein sechsjähriges Mädchen in einer mit Inventar vermieteten Ferienwohnung schwere Verbrennungen mit dauerhafter Narbenbildung, weil beim Ausgießen von heißem Kaffee durch die Mutter des Mädchens der Henkel der zum Inventar gehörenden Kaffeekanne abbrach und sich der heiße Kaffee über Oberkörper und Arme der Tochter ergossen hat. Die Tochter verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Gerichte stellten fest, dass der Vermieter zwar verschuldensunabhängig für anfängliche Sachmängel hafte; die Klä-gerin aber nicht nachweisen konnte, dass die Kanne bereits bei Vertragsabschluss einen Schaden durch Verschleiß aufgewiesen oder einen Produktmangel hatte, für den die Vermieterin hätte ebenfalls einstehen müssen. Die Vermieterin haftet nach Auffassung der Gerichte auch nicht wegen eines Verschuldens, da der vom Gericht bestellte Sachverständige keine (unsachgemäßen) Reparaturspuren an der Kanne feststellen konnte und die Glaskanne zunächst auch noch funktionstüchtig war, als die Mutter kaltes Wasser in die Maschine schüttete. Es konnte auch nicht festgestellt werden, dass der Vermieterin eventuelle Vorschäden hätten auffallen müssen, die zu dem Bruch geführt haben. Auf eventuelle verdeckte Schäden muss ein Vermieter das mitvermietete Inventar nicht untersuchen (OLG Oldenburg, Urteil v. 25.11.2024, 9 U 40/23, GE 2025, S. 40).