Geschäftsräume – Mieträume müssen öffentlich-rechtliche Anforderungen erfüllen
Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand. Die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen. Dies hat das KG Berlin entschieden.
Zu dem vom Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geschuldeten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Umstände und rechtlichen Verhält- nisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchs- tauglichkeit beeinträchtigen können. Werden Mieträume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssen sich deshalb die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebs in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt. Hierzu gehört, dass das Mietobjekt die in öffentlich-rechtlichen Bestimmungen enthal- tenen Anforderungen, die für eine entsprechende Betriebserlaubnis notwendig sind, erfüllt.
In dem vom KG Berlin zu entscheidenden Fall wurden Räume zum Betrieb einer Kindertagesstätte angemietet. Die behördlichen Anforderungen an zwei voneinander unabhängigen Flucht- und Rettungswegen waren nicht erfüllt. Die Mietsache war nach Auffassung des KG Berlin daher mangelhaft. Da der Mietvertrag keine abweichenden Vereinbarungen enthielt, wonach die Mieterin für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen verantwortlich wäre, war nicht die Mieterin, sondern die Vermieterin für die Lösung der „Treppenproblematik“ d.h. Schaffung eines 2. Fluchtweges verantwortlich (KG Berlin, Urteil v. 23.03.2023, 8 U 172/21, ZMR 2023, S. 870).
Fristlose Kündigung bei Verweigerung der Hundehaltung
Wird eine bereits erteilte Genehmigung zur Hundehaltung unberechtigt vom Vermieter widerrufen oder eine solche Geneh- migung trotz eines darauf bestehenden Anspruchs nicht erteilt, berechtigt dies nach einem neuen Urteil des LG Frankfurt/O. den Mieter zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies kann insbesondere bei einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters der Fall sein z.B. wenn der Vermieter jahrelang seiner Verpflichtung zur Abrechnung der Nebenkosten und trotz einer entsprechenden Verurteilung nicht nachkommt; ferner, wenn der Vermieter eine falsche Betriebskostenabrechnung vorlegt und trotz Hinweis des Mieters, dass bestimmte Kosten bereits abgerechnet und somit doppelt in Rechnung gestellt wurden, auf der Durchsetzung seiner falschen Abrechnung beharrt. Verteidigt der Vermieter eine solche Abrechnung im Prozess mit wahrheitswidrigen Angaben, stellt dies für den Mieter einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar, ohne dass es einer vor-herigen Abmahnung bedarf (BGH, Urteil v. 06.10.2021, XII ZR 11/20). Ferner steht dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung u.a. dann zu, wenn der Vermieter ihm den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt oder wieder entzieht. Dabei kommt es – so das LG Frankfurt/O. – in dem vorliegenden Fall, in dem es um die Versagung der Haltung eines Jack Russell Terriers in der gemieteten 120m² großen Wohnung ging, auf die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Tierhaltung hatten, nicht entscheidungserheblich an. Ist nämlich eine Genehmi- gung zur Tierhaltung einmal erteilt, kann der Vermieter sie – egal ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht – grundsätzlich nicht einseitig widerrufen. Nur wenn er hierfür besondere Gründe anführt, ist seinem Interesse der Vorrang einzuräumen. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. gegeben sein, wenn das Tier die Hausbewohner belästigt, gefährdet oder Gestank bzw. besondere Ruhestörungen verursacht. Solche Umstände hat die Vermieterin weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Ferner fehlt es an einem substantiierten Vorbringen, dass und ggfs. wann gerade der von den Mietern gehaltene Hund seine Notdurft in den Beeten des streitgegenständlichen Hausgrundstücks verrichtet haben soll. Die wichtigen Gründe, die gegen die Tierhaltung sprechen, hatte die Vermieterin nicht angeführt. Die Untersagung der Hundehaltung stellt daher ein vertragswidriges Verhalten der Vermieterin dar, das die Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hat (LG Frankfurt/O., Urteil v. 26.10.2023, 16 S 25/23, WuM 2024, S. 26).
Fristlose Kündigung – Nachzahlung von Betriebskosten für Heilung nicht erforderlich
Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter von Wohnraum die Möglichkeit, die mit ihrem Zugang bereits wirksam gewordene Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, indem er die rückständigen Mieten vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle (z.B. Jobcenter) zur Nachzahlung verpflichtet. Dabei kann allerdings nur eine vollständige Begleichung der Rückstände zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Dies gilt auch
für Forderungen, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es nämlich Sache des Mieters, sich nach Zugang einer wirksamen Kündigung wegen Zahlungsverzugs einen Überblick über die eigenen Miet-zahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe der Mietschulden zu ermitteln. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter nach den besonderen Umständen des Einzelfalls darauf vertrauen durfte, dass die Mietrückstände im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet sind. Dies kann der Fall sein, wenn die Rechts- oder Tatsachenlage unklar oder verworren ist oder der Mieter aus anderen Gründen auf die Rich-tigkeit und Vollständigkeit der Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben vertrauen durfte (LG Berlin, Beschluss v. 14.03.2022, 64 S 209/21, GE 2022, S. 695).
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall zahlte des Jobcenter aufgrund einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs die rückständigen Mieten vollständig nach; nicht aber die Betriebskostennachforderung des Vermieters, auf die der Vermieter die Kündigung zusätzlich gestützt hatte. Das LG Berlin entschied, dass die unterlassene Nachzahlung der Betriebskostennachforderung einer Heilung der Kündigung nicht entgegensteht und verwies dabei auf ein Urteil des BGH, wonach „Miete“ i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB die Grundmiete zuzüglich der Nebenkosten-Vorauszahlung d.h. nicht aber die Nebenkosten-Nachforderung ist (BGH, Urteil v. 23.07.2008, XII ZR 134/06). Daher sind auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Betriebskosten keine (laufende) Mieten und spielen deshalb für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung des Vermieters ausdrücklich auch auf die Betriebskostennachforderung gestützt war (LG Berlin, Urteil v. 15.03.2023, 64 S 180/21, ZMR 2023, S. 632).
Kinderwagen und Mülltüten im Treppenhaus sind kein Kündigungsgrund
Das Treppenhaus sowie der Hausflur eines Mehrfamilienhauses ist zwar nicht mitvermietet; allerdings ist der Mieter nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich auch zur Mitbenutzung solcher Gemeinschaftsflächen berechtigt. Bestehen keine besonderen Vereinbarungen umfasst dieses Recht sämtliche mit dem Wohnen typischerweise verbundenen Umstände. Der Mieter ist daher berechtigt einen Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator im Hausflur an geeigneter Stelle abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt d.h. insb. weder der Fluchtweg noch der Zugang zu Briefkästen verstellt oder erschwert wird. Ob das Transportieren in die Wohnung nach jedem Gebrauch zumutbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab u.a. Größe des Kinderwagens, vorhandener Lift, Gesundheitszustand des Mieters etc.
In dem vom AG Neukölln entschiedenen Fall hatte die Mieterin trotz wiederholter Abmahnungen gefüllte Mülltonnen vor der eigenen Wohnungstür abgestellt und auch zugelassen, dass ihre Tochter einen Kinderwagen bei Besuchen der Wohnung im 6. Stock im Treppenhaus abstellte. Das AG Neukölln sah darin kein vertragswidriges Verhalten, da jedenfalls ein kurzfristiges Abstellen von Mülltüten keinen Verstoß gegen die Hausordnung darstellt. Ferner ist es der Mieterin in Anbetracht der örtlichen Gegebenheiten auch nicht zumutbar, den Kinderwagen in die Wohnung mitzunehmen, da im Hausflur ausreichend Platz ist. Auch das Ermittlungsverfahren gegen den Sohn der Mieterin wegen eines Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz, auf das die Vermieter die Kündigung zusätzlich gestützt hatten, können die Kündigung nicht begründen, da bis zu einer rechtskräftigen Verurteilung die Unschuldsvermutung gilt. Wegen der in Folge der Hausdurchsuchung beschädigten Wohnungseingangstür verwies das Gericht die Vermieter auf Schadensersatzansprüche gegen die Mieter (AG Neukölln, Urteil v. 01.06.2023, 10 C 121/22, GE 2023, S. 802).
„Komplettumbau“ ist kein ausreichender Befristungsgrund
Während Mietverträge über gewerbliche Räume ohne Weiteres auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden können, ist dies bei Wohnräumen nur in den in § 575 Abs. 1 BGB bestimmten Fällen zulässig. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter nach der Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen nutzen will; die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Miet-verhältnisses erheblich erschwert würden; oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Liegt keiner dieser Befristungsgründe vor und schließen die Parteien dennoch einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit ab, so gilt das Mietverhältnis kraft Gesetz als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 BGB) und kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden; vom Vermieter allerdings nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes.
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall war das Mietverhältnis mit folgender Begründung befristet: „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“. Die Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung war allerdings nicht realisierbar und daher nicht zu berücksichtigen. Auch die pauschale Angabe „Komplettumbau“ ist nach Auffassung des LG Berlin kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund. Das LG Berlin verwies dabei auf die Rechtsprechung des BGH, wonach bei einer Befristung die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben sein, dass der Mieter beurteilen könne, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (BGH, Urteil 18.04.2007, VIII ZR 182/06, GE 2007, S. 841). Nach diesen Grundsätzen ist die pauschale Angabe „Komplettumbau“ kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund. Die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Wort „Umbau“ lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei; ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendigung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. Der Vermieter hätte bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Inhalt und Stand seiner Planungen vortragen müssen. Dies ist nicht erfolgt. Daher konnte sich der Vermieter nicht auf die Befristung des Mietvertrages berufen (LG Berlin, Beschlüsse v. 15.06.2023 und 24.07.2023, 64 S 40/23, GE 2023, S. 1010).
Mietpreisbremse gilt auch bei Untervermietung
Wenn für einen Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB). Dabei können auch wirtschaftliche Gründe ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung darstellen so z.B. bei Auszug eines Mitmieters.
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Mieter die gemietete Zweizimmerwohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung durch den Vermieter untervermietet. Der Mieter zahlte an den Vermieter eine Gesamtmiete von monatlich € 460 und verlangte von den beiden Untermietern monatlich € 962. Das LG Berlin hatte zwar im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 13.09.2023, VIII ZR 109/22) keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Untervermietung, da sich der Mieter nach dem Untermietvertrag ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie den Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel und damit den Mitgewahrsam an der Wohnung vorbehalten hatte. Ferner hatte der Mieter neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrt, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten. Allerdings müsse ein Vermieter nach ständiger Rechtsprechung der Kammer einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Dieser hat vorliegend über € 500 monatlich betragen. Ferner verstößt der vom Mieter verlangte Untermietzins gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse, da die vom Untervermieter verlangte Miete deutlich mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegt. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis scheitert somit zum einen daran, dass er dem Vermieter eine Partizipation an den Erträgen nicht angeboten hat und zum anderen die konkrete Untervermietung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Handeln darstellt. Dem Mieter stand daher kein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zu. Unerheblich ist, dass der Vermieter die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und den Mieter auch nicht auf die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse hingewiesen hatte. Der Verstoß des Mieters gegen die ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotene Untervermietung stellt eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses dar, die den Vermieter zur wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages berechtigt hat (LG Berlin, Urteil v. 27.09.2023, 64 S 270/22, GE 2023, S. 1150).
Androhung von Gewalt – Handy-Video als Beweismittel
Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter einem anderen Mieter des Wohnhauses, der sich bei ihm wegen nächtlicher Ruhestörung durch laute Musik beschwert, Gewalt androht. Dabei ist nach einem Urteil des AG Köpenick ein mittels Handy aufgenommenes Video des bedrohten Mieters als Beweismittel verwertbar.
Nachhaltige Störungen des Hausfriedens können den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen (§ 569 Abs. 2 BGB). Erfolgt die Störung nicht gegenüber dem Vermieter, sondern gegenüber einem Mitmieter, hat dieser im Streitfalle die Stellung eines Zeugen.
In dem vom AG Köpenick entschiedenen Fall klopfte ein Mitmieter bei dem beklagten Mieter an dessen Türe und beschwerte sich wegen anhaltender Ruhestörungen durch laute Musik. Dieser rief durch die Tür: „Klingel hier nie wieder! Wir machen dich fertig! Wenn du nochmal klingelst, dann werde ich dich umbringen!“ Auf die Erwiderung des Mitmieters: „Ich habe das aufgenommen!“ öffnete der beklagte Mieter die Türe und sprang mit einem baseballschlägerartigen Knüppel in der erhobenen Hand auf den Mitmieter zu und schrie: „Ich werde dich umbringen“. Der Mitmieter ergriff daraufhin in Todesangst die Flucht und erstattete Anzeige bei der Polizei.
Die durch Aussage des Mitmieters als Zeugen nachgewiesene Bedrohung rechtfertigt – so das Gericht – regelmäßig eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei ist ein mittels Handy aufgenommenes Video des bedrohten Mieters von der Bedrohungssituation gem. § 201a Abs. 4 StGB als Beweismittel verwertbar, da überwiegende berechtigte Interessen des Opfers der Straftat vorliegen, den Täter zum Zwecke der Be- weissicherung zu filmen. Die tonlose Aufnahme war zwar nicht geeignet, die vom beklagten Mieter ausgesprochene Bedrohung wiederzugeben; jedoch ist darauf deutlich erkennbar, dass der beklagte Mieter eine Art Knüppel in der Hand hält und damit dem Zeugen entgegentritt. Die Bedrohung des Mitmieters, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, sah das Gericht damit als erwiesen an (AG Köpenick, Urteil v. 07.01.2022, 2 C 33/21, ZMR 2023, S. 551).
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz – Schweigen ist kein Indiz für Diskriminierung
Eine Nichtreaktion der Hausverwaltung auf eine Anfrage des Betroffenen und ein von ihm durchgeführtes sog. Testing, worauf unter Verwendung eines deutsch klingenden Namens eine Reaktion auf eine weitere Anfrage erfolgt, bietet nach einer Entscheidung des LG Essen noch keine hinreichenden Indizien für eine Diskriminierung. Das Allgemeine Gleichbehandlungssetz (AGG) verbietet Benachtei- ligungen von Bewerbern aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität. Vermietet ein Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur einge-schränkt zur Anwendung d.h. der Vermieter muss nur die Diskriminierungstatbestände „Rasse“ und „ethnische Herkunft“ beachten (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG). Das Benachteili- gungsverbot bei der Vergabe von Wohnungen verbietet eine Ungleichbehandlung z.B. aufgrund ausländisch klingender Namen auch schon bei der Auswahl derjenigen Mietinteressenten, die zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden. Ein sog. „Testing- Verfahren“, mit dem ein Vermieter daraufhin überprüft wird, ob er das Benachteiligungsverbot verletzt, indem ihm Bewerbungen von fiktiven Bewerbern übermittelt werden, die sich nur durch ein Kriterium unterscheiden, aufgrund dessen eine Benachteiligung vermutet wird (z.B. deutsch bzw. ausländisch klingende Namen) ist nach der Rechtsprechung zulässig. Gelingt dem Mietinteressenten z.B. der Nachweis, mit seinem ausländisch klingenden Namen Absagen und mit einem deutsch klingenden fiktiven Namen Einladungen zur Besichtigung erhalten zu haben, liegen Indizien für die Vermutung einer unzulässigen Diskriminierung vor (so z.B. AG Charlottenburg, Urteil v. 14.01.2020, 203 C 31/19, GE 2020, S. 336). In dem vom LG Essen zu entscheidenden Fall erfolgte auf Anfrage des Betroffenen und ein von ihm durchgeführtes Testing, unter Verwendung eines deutsch klingenden Namens eine Reaktion der Hausverwaltung auf seine nochmalige Anfrage.
Die zunächst unterlassene Reaktion auf die Anfrage mit ausländisch klingendem Namen stellt nach Auffassung des LG Essen allerdings noch kein hinreichendes Indiz für eine Diskriminierung des Bewerbers dar (LG Essen, Beschluss v. 18.05.2022, 10 S 6/22, ZMR 2023, S. 201).
Untervermietung – Berechtigtes Interesse bei Aufnahme von Flüchtlingen
Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse dafür entsteht. Umstritten ist, wie dieses berechtigte Interesse zu definieren ist. Nach überwiegender Meinung in der Rechtsprechung stellt nicht jedes beliebige Interesse des Mieters ein berechtigtes Interesse dar. Dies wäre mit den geschützten Interesse des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsgrundrecht) nicht vereinbar. Das berechtigte Interesse umfasst zwar auch die grundsätzliche Entscheidung des Mieters, sein Privatleben nach seinen Vorstellungen zu gestalten; auch dann, wenn er mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte. Allerdings reicht dafür nicht jede Art von Gemeinschaft aus. Berechtigt ist das Interesse immer dann, wenn es um die Bildung von auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaften geht, in welcher wechselseitig Verantwortung füreinander übernommen wird. Allgemeine humanitäre oder sonst öffentliche Interessen, die der Mieter lediglich fördern möchte, reichen hierfür nicht aus (so z.B. AG München, Urteil v. 20.12.2022, 411 C 10539/22), wonach altruistische Motive wie eine Hilfeleistung für Geflüchtete kein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 BGB darstellen).
Das LG Berlin hielt – auch im Gegensatz zur Vorinstanz – die Auffassung für unzutreffend, dass allgemeine humanitäre Erwägungen oder Interessen ein berechtigtes Interesse des Mieters nicht begründen könnten. Nach Auffassung des LG Berlin verfolgt die Vorschrift des § 553 BGB nicht nur den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten oder in der Wohnung nicht mehr allein zu leben. Auch humanitäre Erwägungen stellen nach Auffassung des LG Berlin ein berechtigtes Interesse dar. Daher hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an einen Geflüchteten aus dem ukrainischen Kriegsgebiet. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Thematik steht noch aus (LG Berlin, Urteil v. 06.06.2023, 65 S 39/23, GE 2023, S. 956).
Eigenbedarf – Kündigung auch für den Cousin?
Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Umstritten ist, welche Personen zu den „Familienangehörigen“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zählen.
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte die Vermieterin und Klägerin die Wohnung wegen Eigenbedarfs für den Cousin gekündigt. Die Vorinstanz, das AG Berlin wies die Räumungsklage der Vermieterin ab mit der Begründung, dass Cousin nicht zu den Familienangehörigen zählen (Urteil v. 20.04.2023, 25 C 183/22, GE 2023, S. 1016). Das AG Berlin stützte sich dabei auf die Rechtsprechung des BGH (Urteile v. 02.09.2020, VIII ZR 35/19, WuM 2020, S. 730 und vom 27.01.2010, VIII ZR 159/09, NJW 2010, S. 1290), wonach zu den Familienangehörigen nur Personen zählen, de-nen das Prozessrecht (§ 383 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, § 52 Abs. 2 Nr. 2 StPO) ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt. Auf einen bestimmten Grad der Verwandtschaft oder eine besondere persönliche Bindung komme es nicht an.
Danach zählen zu den Familienangehörigen die Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern usw.), Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten und Onkel) sowie Verschwägerte bis zum zweiten Grad (Schwiegerkinder und -eltern, Schwager und Schwägerin – nicht aber der sog. „Schwippschwager“; ferner die Ehegatten – selbst dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht ist oder die Scheidung schon vollzogen wurde (BGH vom 02.09.2020 a.a.O.) sowie Verlobte. Entferntere Verwandten, d.h. solchen, denen kein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht (z.B. Cousins), sind auch dann nicht in den Kreis der Bedarf-spersonen einzubeziehen, wenn im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung zu der vermietenden Person besteht (so auch Milger, NZM 2014, S 769; Fleindl, NZM 2016, S. 289).
Das LG Berlin hat im Berufungsverfahren die Entscheidung des AG Berlin aufgehoben mit der Begründung, dass der BGH das Bestehen eines Zeugnisverweigerungsrechts lediglich als „Anknüpfungspunkt“ für eine Begrenzung des Personenkreises in Betracht gezogen hat und z.B. Cousin – jedenfalls bei Vorliegen einer engen sozialen Bindung – zu den Familienangehörigen zählen können.
Dabei kann sich eine enge soziale Bindung mangels Hinzutreten gegenteiliger Anhaltspunkte auch daraus ergeben, dass sich Familienmitglieder zu gemeinsamen immobilienwirtschaftlichen Unternehmungen zusammenschließen, die mit nicht lediglich unerheblichen finanziellen Investitionen verbunden sind (LG Berlin, Urteil v. 19.10.2023, 67 S 119/23, GE 2023, S. 1248).
www.hug-m.de
www.szenario8.de/haus-und-grund
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