Fünfhundert Immobilienausgaben in fast 24 Jahren sind Zeitzeugen einer Immobilienentwicklung, die von Angebot und Nachfrage lebt. Aber auch vom Bestreben, Anlageformen, die in Zeiten vor der Finanzkrise zu den Favoriten zählten, zu vermeiden. Die Immobilie in unserer Region, die zu den beliebtesten Wohngegenden in Deutschland gehört, ist ungebrochen wertbeständig. Die Landeshauptstadt München stand schon fast immer für eine Art Trend-Setter-Funktion für Bayern und auch für das übrige Bundesgebiet.
Speziell bei Eigentumswohnungen ging die Preisentwicklung am Anfang unserer kleinen Immobilien-Zeitpreisreise noch etwas nach unten. Der abzuzeichnende Trend ansteigender Preise war noch nicht in München und bei den übrigen Groß- und Mittelstädten und auch noch nicht beim „flachen Land“ angelangt. Wie aber dann erwartet, hatte München bei den meisten Objekttypen nach dem Jahr 2000 Anstiege zu verzeichnen. Trotz damals anfänglicher Schwächen des Medien-Standortes München, zogen bald sowohl der Einfamilienhaus-Baugrund und, noch wesentlich merklicher, der Geschossbaugrund an. Die Werte für Einfamilien-, Doppel- wie auch Reihenmittelhäuser zeigten ebenso klar nach oben. Beim ehemaligen „Sorgenkind“ Eigentumswohnungen kam es in München wieder zu leichten Anstiegen. Auch damals schon wiesen die Zahlen auf eine Verknappung des Wohnraumangebots hin. Starke Impulse gingen bald vom merklich anziehenden Mietwohnungsmarkt aus: Dort wo ein relevantes Mietobjekt nicht mehr am Markt zu finden ist, bzw. wo es relativ teuer ist, wichen viele auf den noch relativ günstigen Markt für Eigentumswohnungen aus. Das Marktforschungsinstitut hatte schon im Jahr 2000 in seinen Pressemeldungen den Mietinteressenten geraten, die eine vernünftige Eigenkapitalausstattung hatten, die Gunst des noch günstigen, vielerorts noch nicht substantiell angesprungenen Eigentumswohnungsmarktes zu nutzen und zu investieren. Wer damals diesen Empfehlungen gefolgt war, schmunzelt über die heutigen Preise.
Erfahren Sie im Folgenden in der Zusammenarbeit mit dem IVDMarktforschungsinstitut die Preise seit dem Jahr 2000 im 50-Ausgaben- Rhythmus in einer kleinen Zeitreise:
Immobilien-Zeit(p)reise von 2000 bis 2003
1. „ImmoStar“-Ausgabe am 8. März 2000
Entgegen dem Trend von 1998 und 1999 war im Jahr 2000 eine leichte Abnahme der Baugenehmigungen festzustellen. Bei der Hochrechnung für das Jahr 2000 lagen diese unter der Zahl von 60.000, und damit ca. 10 % unter dem ohnehin schon niedrigen Wert von 1999 mit 66.016 Baugenehmigungen. Dies deutete schon damals auf eine Verknappung des Wohnraumangebots hin. Impulse gingen vom merklich anziehenden Mietwohnungsmarkt aus: Dort wo ein relevantes Mietobjekt nicht mehr am Markt zu finden ist, bzw. wo es relativ teuer ist, wichen Nachfrager vielfach auch auf den noch relativ günstigen Markt für Eigentusmwohnungen aus. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften blieben im gesamtbayerischen Trend in etwa auf dem gleichen Niveau oder gaben marginal nach. Bei den Großstädten tendierten die Eigentumswohnungen (-1,5%) schwächer, bei den Mittelstädten die Eigentumswohnungen (-2,6%) und minimalst die RMH (-0,16%). Im Bayern-Trend blieb der Einfamilienhaus-Baugrund gleich, dafür gab der Geschoss-Baugrund merklich nach. Analog ging auch der Trend bei den Eigentumswohnungen noch etwas nach unten. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
50. „ImmoStar“-Ausgabe am 8. August 2003
2003 gingen in den bayerischen Mittelstädten die Preise zurück: Baugrund für Einfamilienhäuser -1,1 %, Geschossbaugrund -3,0 %, freistehende EFH -3,9 %, Doppelhaushälften aus dem Bestand -3,7 %, Reihenmittelhäuser aus dem Bestand -3,4 % und ETW aus dem Bestand -6,8 %. Die Abschläge lagen damit hier etwas höher als bei den Großstädten. In der Stadt München gab im letzten Jahr der Baugrund für freistehende EFH um -4,3 % nach, Baugrundstücke für MFH um -4,9 %, freistehende EFH um -1,6 %, DHH (Bestand) um -0,4 %, RMH aus dem Bestand um -1,4 % und ETW aus dem Bestand um -4,1 %. In Bayern lag der Preis für neu gebaute ETW (guter Wohnwert) im Herbst 2003 im Schnitt bei 2.303 €/m². Damit waren Neubauobjekte bei diesem Wohnwert um beachtliche 34,3 % teurer als ETW aus dem Bestand. Es zeigte sich allerdings, dass mit aufsteigendem Wohnwert der Preisunterschied zwischen Bestands- und Neubauobjekten abnahm. So lagen im Herbst 2003 beim mittleren Wohnwert die Neubau-ETW in Bayern durchschnittlich um 44,2 % über dem Preis von Bestandsobjekten. Beim sehr guten Wohnwert betrugt der Unterschied nur noch 28,0 %. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
Immobilien-Zeit(p)reise von 2006 bis 2009
100. „ImmoStar“-Ausgabe am 22. Nov. 2006
Der Preis für freistehende Einfamilienhäuser mit sehr gutem Wohnwert überstieg in München 2006/2007 erstmals die 1-Millionen-Euro-Grenze. München nahm nach wie vor die Preisführerschaft unter den bayerischen Großstädten ein. Die Preise lagen weiterhin auf hohem Niveau, alle Objekttypen und Wohnwerte entwickelten sich steigend. Gleich drei Objekttypen zeigten Preissteigerungen in Höhe von +4,9%: Einfamilienbauhausgrund, RMH aus dem Bestand und DHH aus dem Bestand. „Der Preis für ein freistehendes EFH mit sehr gutem Wohnwert“, so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Institut damals, „hat in München sogar erstmalig die 1-Million-Euro Grenze überschritten und liegt im Frühjahr 2007 bei 1.015.000 €. Ähnliches auch der Bayernwert, der die Halbe-Million-Euro-Grenze überschritten hatte. Für diesen Objekttyp lag der bayerische Durchschnitt bei 500.324 €.“ Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern stieg 2006 bei Ein- und Zweifamilienhäusern leicht auf 25.196. Es waren 516 Fertigstellungen oder 2,1 % mehr als im Vorjahr. In Bayern lag der Preis für neu gebaute ETW im Frühjahr 2007 im Schnitt bei 2.364 €/ m2 und damit um +2,3 % über dem Vorjahresniveau. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
150. „ImmoStar“-Ausgabe am 23. Juli 2009
Immobilienpreise zogen 2009 trotz Finanzmarktkrise in Bayern in allen Marktsegmenten an und in München blieb die Preis-Tendenz weiterhin steigend. Der bayerische Wohnimmobilienmarkt, speziell aber auch der in München, war nicht grundlegend von der Finanzmarktkrise 2007 betroffen, wenngleich teilweise Käufer auf Grund von Kurzarbeit bzw. Arbeitsplatzverlust ausgefallen waren. Dieser Effekt war damals durch Umschichtungen von Liquidität in Immobilienvermögen klar überkompensiert. Es gab bei Maklern verstärkt Nachfragen von Immobilieninteressenten, die Geld in Immobilien umschichten wollten. Auffällig war auch, dass Anleger teilweise bereit waren, einen hohen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Der Grund hierfür war oft das Bestreben, das Risiko anderer Anlageformen zu vermeiden. München verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr weiterhin steigende Preise. So legte der Wert für freistehende EFH um +4,1 %, für DHH um +4,2 % und für RMH um +3,3 % zu. Die Baugrundpreise für freistehende Häuser stiegen hier um +1,5 %, für Geschossbau um +3,8 %. Die Veränderung zum Vorjahr lag bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand bei +1,8 % und bei den Neubauten bei +1,3 %. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
Immobilien-Zeit(p)reise von 2011 bis 2013
200. „ImmoStar“-Ausgabe am 29. Juli 2011
Anhaltende hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern 2011: Die Kaufpreise erreichten in München bei allen Objekttypen historische Höchstwerte. Die stärksten Anstiege im Vergleich zum Frühjahr 2011 verzeichneten in München die ETW aus dem Bestand (+9,7 %) sowie Baugrundpreise für Geschossbau (+9,4 %), gefolgt von Baugrundpreisen für EFH mit +6,4 %. Die Kaufpreise für freistehende EFH nahmen um +4,9 %, für DHH/Bestand um +2,9 %, DHH/Neubau um +2,0 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand um +5,0 % und für neuerrichtete RHM um +4,7 % zu. Preisanstiege bei den neuerrichteten ETW lagen etwa +6,0 % über dem Wert vom Frühjahr 2011. Die höchsten Anstiege im Herbst 2011 verzeichneten im Bayerndurchschnitt die neuerrichteten RMH mit +5,8 % und die neuerrichteten DHH mit +5,1 %, gefolgt von ETW/Neubau mit +2,9 %. Auch die Baugrundpreise für EFH wiesen im Herbst 2011 eine steigende Preistendenz auf. So lag hier die Veränderung zum Frühjahr 2011 bei +1,6 %, ähnlich wie bei den Reihenmittelhäusern aus dem Bestand (+1,5 %). Etwas verhaltener war der Preisanstieg bei den freistehenden EFH mit +1,3 % sowie bei den ETW/Bestand +0,4 %. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
250. Ausgabe von„ImmoStar.de“ am 26. Juli 2013
In München stiegen 2013 sämtliche Immobilien auf nie dagewesene Höhen: Die von der EZB erneut auf historische Tiefstwerte gesenkten Zinsen und kaum vorhandene Anlagealternativen heizten das Interesse an Immobilien als Anlageform weiter an und liessen die Kaufpreise in München auch aufgrund eines ausgedünnten Angebotes unaufhaltsam steigen. Den höchsten Anstieg gegenüber Frühjahr verzeichneten im Herbst 2013 in Bayern die Baugrundpreise für EFH mit +7,1 %. Preistreibend wirkten hier zunehmend die hohe Nachfrage und ein stark ausgedünntes Angebot an vorhandenen Flächen. Ebenso stiegen im Herbst die Kaufpreise für Häuser an. Dabei tendierten in Bayern die Neubauobjekte deutlich stärker nach oben als die Bestandsobjekte: Für RMH/Neubau bei +6,0 %, für DHH/ Neubau bei +5,2 % und für neugebaute ETW bei +4,8 %. Dabei lag der Anstieg im Herbst 2013 gegenüber Herbst 2003 bei Baugrundstücken für freistehende EFH mit beachtlichen +58,3 % am höchsten. Die Veränderung bei freistehenden EFH und DHH/Bestand lag bei jeweils +38,2 %, für RMH/Bestand +32,3 %, für ETW/ Bestand +29,2 % und neugebaute ETW +28,8 %. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
Immobilien-Zeit(p)reise von 2015 bis 2017
300. Ausgabe von „immostar.de“ am 10. Juli 2015
Die Preisspirale drehte sich in Bayern und in der Landeshauptstadt auch 2015 weiter nach oben. München ist bis heute als Unternehmensstandort und auch als Wohnort traditionell sehr begehrt. Der Münchner Wohnimmobilienmarkt gehört zu den attraktivsten, aber auch zu den teuersten deutschlandweit. Die Kaufpreise verzeichneten immer wieder neue Rekordwerte: Im Herbst 2015 stiegen zum wiederholten Mal die Baugrundpreise für Geschossbau mit +5,7 % sowie Baugrundstücke für freistehende EFH mit +4,6 %, gefolgt von den neugebauten ETW mit +4,7 %. Für ETW/Bestand lag der Anstieg im Herbst 2015 gegenüber Frühjahr 2015 bei +3,1 %, für DHH/Neubau +3,0 %, DHH/Bestand +2,8 %, RMH/Neubau +2,6 %, freistehende EFH +2,5 % und RMH/Bestand +2,2 %. Im 5-Jahres-Vergleich (Herbst 2010-2015) verzeichneten die Kaufpreise insbesondere auf dem Grundstücksmarkt enorme Steigerungen: Baugrundpreise für EFH nominal +129,7 %, Baugrundpreise für Geschossbau +85,0 %, freist. EFH +58,7 %, RMH/Bestand +46,4 %, DHH/Bestand +37,9 % und ETW/Bestand +63,9 %. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
350. Ausgabe von „immostar.de“ am 16. Juni 2017
Der Markt für Wohnimmobilien in Bayern kannte tendenziell nur Preiszuwächse, aber keine Entspannung. Dieser Anstieg setzt sich auch in 2017 weiter fort, speziell in den bayerischen Großstädten verlief die Entwicklung rasant. Die stark steigenden Baugrundpreise schlugen sich in den Immobilienpreisen nieder. In der gesamtbayerischen Betrachtung stellt das IVD-Institut eine stark steigende Kaufpreistendenz bei allen Immobilienobjekten 2017 fest. In den letzten 10 Jahren verdoppelten sich die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Bayern. Die Baugrundpreise für Geschossbau verbuchten einen nominalen Anstieg von +72,3 %. In weiteren Marktsegmenten wurden erheblich Zuwächse bei Bestandsobjekten festgestellt: freistehende EFH +76,1 %, ETW +74,5 %, DHH +74 %, RMH +68,6 %. „Besonders markant waren“, so Prof. Stephan Kippes, „die Anstiege der nominalen Kaufpreise in München im 10-Jahres-Vergleich. Für ETW – unabhängig von Bestand oder Neubau – musste aktuell mehr als doppelt so viel bezahlt werden als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende EFH, RMH und DHH, jeweils Bestandsobjekte, hatten sich zum Teil verdoppelt. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
Immobilien-Zeit(p)reise von 2019 bis 2021
400. Ausgabe von „immostar.de“ am 14. Juni 2019
Die Preisentwicklung in Bayern zeigt sich im Frühjahr 2019 weniger dynamisch, dennoch liegen die durchschnittlichen Preiszuwächse zwischen +3,4 % und +5,4 % im Halbjahresvergleich. Allerdings fallen die Steigerungsraten moderater aus als in der jüngsten Vergangenheit. Die Bestands-Eigentumswohnungen liegen bei +4,8 %. Mit +4,2 % bzw. +4,4 % weisen DHH aus dem Bestand und Neubau Zuwächse der Kaufpreise auf. In den letzten 10 Jahren erfuhren die Baugrundpreise für freistehende EFH in Bayern die stärksten Steigerungen (+145 %). Somit müssten die Käufer aktuell das 2,5-Fache als vor 10 Jahren für den Erwerb ausgeben. In größerem Abstand folgen Baugrundpreise für Geschossbau (+117 %) und Kaufpreise für gebrauchte ETW (+115,6 %). Bei Häusern zum Kauf wurde im 10-Jahres-Vergleich wie folgt ermittelt: DHH +105,5 %, freistehende EFH +104,5 %, RMH +97,6 % (jeweils Bestandsobjekte). In München ist eine deutliche Abschwächung des Preisanstiegs in nahezu allen Marktsegmenten zu beobachten. Wurden im Herbst 2018 noch Preissteigerungen von bis zu +8 % aufgerufen, liegen diese im Frühjahr 2019 deutlich unter diesem Wert. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
450. Ausgabe von „immostar.de“ am 18. Juni 2021
Eine hohe Nachfrage nach Wohn-immobilien befeuerte das Preisniveau 2021 auch in Corona-Zeiten. Die Kaufpreise Im Zeitraum Herbst 2020 – Frühjahr 2021 in Umland-Kreisstädten legten zum Teil kräftig zu – vor allem in Dachau, Erding, Ebersberg und Fürstenfeldbruck gab es deutliche Anstiege. „Auch in Zeiten der Corona-Krise ist die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland immens, ein Abflachen der hohen Preisanstiege ist größtenteils nicht in Sicht,“ so das IVD-Marktforschungsinstituts Mitte 2021. Am Kaufmarkt wurden erneut markante Preiszuwächse beobachtet. Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mussten Käufer im Frühjahr 2021 im Schnitt zwischen 4.680 €/m² in Freising und 6.410 €/m² in Starnberg bezahlen. In sämtlichen Kreisstädten stieg das Preisniveau gegenüber Herbst 2020 an. Am deutlichsten fielen die Zuwächse in Ebersberg (+5,5 %) aus, gefolgt von Erding und Fürstenfeldbruck (jeweils +3,9 %). In Starnberg, der mit Abstand teuersten Kreisstadt, tendierten die Kaufpreise nur marginal nach oben (+0,3 %). In der Landeshauptstadt München betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Frühjahr 2021 8.150 € (+1,9 %). (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)
Immobilien-Zeit(p)reise heute
500. Ausgabe „Mein immostar“ am 9. Juni 2023
Die aktuellen Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt mit weiterhin sehr hohen Immobilienpreisen und steigenden Hypothekenzinsen erschweren derzeit den Kauf von Eigentum und strahlen deutlich auf den Mietmarkt ab, so das IVD-Marktforschungsinstitut. Da die monatlichen Raten für eine Baufinanzierung aktuell in der Regel substantiell höher sind als die monatlichen Mietzahlungen, entscheiden sich viele potenzielle Kaufinteressenten derzeit für ein Mietobjekt und verstärken somit die ohnehin hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt zusätzlich. Dies sorgt für weitere Engpässe auf der Angebotsseite sowie ein steigendes Preisniveau in den bayerischen Groß- und Mittelstädten. Angesichts der stark steigenden Nachfrage, heftig steigender Finanzierungskosten, der hohen Bau- und Energiekosten sowie strenger Sanierungsauflagen nehmen die Mietpreise sowohl im Neubau als auch im Bestand zu. Das Thema Energieeffizienz hat sowohl im Kauf- als auch Mietsegment deutlich an Bedeutung gewonnen. Da die Energiekosten einen sehr viel höheren Anteil an den monatlichen Wohnungsgesamtkosten ausmachen als vor der Energiekrise, achten immer mehr Interessenten auf die Energiebilanz der zur Vermietung und Verkauf stehenden Objekte. (Quelle: IVD Marktforschungsinstitut)