Habeck – Gesetz und EU-Wahnsinn: Die Folgen für die Münchner Wohnungsmieten - Mein Immostar

Die von der Bundesregierung geplante Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sieht vor, dass ab 1.1.2024 –von wenigen Ausnahmen abgesehen –nur noch sog. Hybridheizungen eingebaut werden dürfen,d.h. Heizungenmit fossilen Brennstoffen (z.B. Gas) müssenzwingend zu 65 % mit erneuerbaren Energien (z.B. Wärmepumpe) kombiniert werden. Die Kosten hierfür belaufen sich bereits bei einem Einfamilienhaus auf das dreifachedessen, was die Erneuerung eines Öl-/Gaskessels bisher gekostet hat (ca. € 50.000 statt ca. € 15.000 –€ 20.000). Richtig teuer wird es, wenn die Hybrid-Anlage infolge einer schlechten Wärmedämmung des Hauses ineffizient arbeitet (hoher Stromverbrauch der Wärmepumpe) und deshalb umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen erforderlich werden; ferner, wenn aufgrund der niedrigen Vorlauftemperaturen der neuen Anlage eine Vergrößerung der Heizflächen (Wand-/ Fußbodenheizung statt Heizkörper) erforderlich wird, um die Erreichung angenehmer Raumtemperaturen sicherzustellen. Dann können Kosten im 6-stelligen Bereich anfallen. Gleiches gilt bei den in älteren Mietshäusern weit verbreiteten Gasetagenheizungen. Fällt die Anlage in nur einer Wohnung irreparabel aus, muss für das gesamte Haus eine Zentralheizung mit Hybrid-Technik eingebaut werden. Für diese Fälle hat die Ampel-Koalition die Frist für den Umbau vonEtagen-auf Zentralheizung von 6 auf 13 Jahre verlängert. Dies bedeutet allerdings, dass auch eine neu eingebaute Gastherme noch vor Ablauf ihrer Lebensdauer einer Zentralheizung weichen und entsorgt werden muss. Auch das Problem der exorbitanten Kosten der Umstellung auf Zentralheizung (u.a. Verlegung der Heizleitungen von der Zentrale in jede einzelne Wohnung, eventuell Umbau auf Fußbodenheizung wegen der niedrigen Vorlauftemperatur) im 6-stelligen Bereich für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus istdamit nicht gelöst.

EU-Gebäuderichtlinie

Diese Vorgaben des GEG werden allerdings noch übertroffen durch das, was aufgrund der EU-Gebäuderichtlinie auf Eigentümer und Mieter zukommt. Danach sollen alle Wohnhäuser bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse „D“ erreichen. Die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen derzeit nur neuere Wohngebäude. 48 % der Wohngebäude sind in die schlechteren Effizienzklassen F, G und H eingestuft. Dies betrifft Wohnungen und Häuser mit einem Verbrauch von mehr als 160 kWhpro Quadratmeter und Jahr. Dies bedeutet: Liegt der Verbrauch einer 80 m² großen Wohnung über 1.300 m³ Gas bzw. 1.300 Liter Öl/Jahr oder eines 120 m² großen Einfamilienhauses über 2.000 m³ Gas bzw. 2.000 Liter Öl/Jahr liegt ein Sanierungsfall vor. Dies betrifft in Münchenschätzungsweise ca. 400.000 Wohnungen und Häuser, die unsaniert oder nur teilsaniert sind. Die von der EU-Richtlinie geforderte Aufrüstung auf die Effizienzklasse „E“ setzt umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen voraus; abhängig davon, wie schlecht der energetische Zustand im Einzelfall ist. Regelmäßig werden aber umfangreiche Dämmmaßnahmen an der Fassade, des Daches und der Geschoßdecken wie auch der Einbauneuer Fenster und Türen mit Dreifach-Wärmeschutzverglasung erforderlich sein. Bei einem Mehrfamilienhaus aus den 50er/60er Jahren mit bauzeittypischemStandard können dabei inklusiv eventuell notwendiger Zusatzarbeiten (z.B. Dacheindeckung, Malerarbeiten) und Nebenkosten (Energieberater, Architekt) Kosten von € 500 bis €1.000/m² Wohnfläche –im Einzelfall auch darüber –entstehen,d.h. für ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und 800 m² Wohnfläche € 400.000 bis €800.000. Nach Abzug einer z. Zt. noch nicht festgelegten staatlichen Förderung von evtl. 30 %Steuer bleiben€ 280.000 bis € 560.000.

Unbezahlbar für Eigentümer, Mieter und WEGs

Für Eigentümer von selbstgenutzten Häusern und Wohnungen ist dies ebenso unbezahlbar wie für Wohnungseigentümergemeinschaften. Nach einer Umfrage des Verwalterverbandes VDIVunter 1.600 Hausverwalternsind 96 % der WEGs nicht in der Lage, umfassende energetische Sanierungen vorzunehmen, weil die Instandhaltungsrücklagen dafür nicht annährend ausreichen und die Eigentümer nicht in der Lage sind, deutlich höhere Rücklagen zu leisten oder Sonderumlagen zuzahlen.Gleiches gilt für Mieter. Erneuert der Vermieter die Heizungsanlage freiwillig,d.h. nicht anlässlich eines Defekts oder aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, kann er die aufgewendeten Kosten wie auch die Kosten für Wärmedämmmaßnahmen etc. gem.§559 BGB als Modernisierungskosten auf die Miete umlegen,d.h. die Jahresmiete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen; max. um monatlich € 3/m².Beispiel:Muss der Vermieter nächstes Jahr nach dem „Habeck-Gesetz“ (GEG) die Gasheizung gegen eine Hybridanlage mit Wärmepumpe tauschen und im Jahr 2030 nach der EU-Gebäuderichtlinie umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen durchführen (Gesamtkosten nach Abzug der staatlichen Förderungca. € 900/m² Wohnfläche) betragen die anteiligen Kosten für eine 80m²große Wohnung€ 72.000 (€ 900/m² x 80 m²). Diese Kosten kann der Vermieter gem. § 559 BGB in zwei Schritten auf die Miete aufschlagen(€ 72.000 x 8% / 12 = € 480 monatlich ≙+ € 6/m² monatlich).Dementsprechend kann er die Miete im Jahr 2024 um € 3/m² und nochmals im Jahr 2030 um weitere € 3/m² d.h. insgesamt um € 6/m² erhöhen. Die durchschnittliche Nettomiete für eine 80 m² große Wohnung aus den 50er/60er Jahren würde somit von derzeit € 893 (€ 11,17/m² gem. Münchner Mietspiegel 2023) um € 480 auf € 1.373,d.h. um mehr als 50 %steigen. Die voraussichtliche Halbierungder Heiz-und Warmwasserkostenaufgrund der energetischen Sanierungsmaßnahmen von derzeit ca. € 150 auf € 70 € monatlich ist dabei der „Tropfen auf den heißen Stein“.

Praktische Probleme mit Wärmepumpen

Neben den exorbitanten Kosten, die mit dem Umbau einer herkömmlichen Gas-/Ölheizung auf eine Hybridanlage mit Wärmepumpe verbunden sein können, werden die Bürger –bewusst oder unbewusst –über Probleme, die mit Wärmepumpen bereits jetzt zahlreich auftreten, nicht aufgeklärt: Insbesondere bei älteren Gebäuden mit schlechter Wärmedämmung arbeiten Wärmepumpen ineffektiv mit extrem hohen Verbrauch von Strom, der z. Zt. noch überwiegend durch nicht erneuerbare Energien (insb. Kohle-und Gaskraftwerke) erzeugt wird. Somit wird mit der Hybridanlage zwar einerseits Gas eingespart, weil ein Teil der Wärme von der Wärmepumpe erzeugt wird. Diese benötigt ihrerseits jedoch Strom,der z.Zt. überwiegend mit klimaschädlicher Kohle oder Gas erzeugt wird. Positive Auswirkungen auf das Klima werden Hybridanlagen daher erst dann haben, wenn der für die Wärmepumpen benötigte Strom aus erneuerbaren Energien (Photovoltaik, Wind-, Wasserkraft etc.) kommt.

Umsetzbar sind die Vorgaben des GEG und der EU-Gebäuderichtlinie nur dann, wenn die Zeiträume für die Umsetzung deutlich d.h. um mindestens zehn Jahre gestreckt werden; ferner Förderprogramme und Zuschüsse deutlich erhöht werden und durch attraktive steuerliche Abschreibungen Anreize zu einer freiwilligen früheren Umsetzung geschaffen werden.

Öffentliche Gebäude und Nicht-Wohngebäude sollen bereits bis 2027 die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2030 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen. Vorgesehen ist darüber hinaus, dass die Mitgliedstaaten sicherstellen müssen, dass neue Gebäude, die von öffentlichen Behörden genutzt werden,ab dem1.1.2026 und alle anderenneuen Gebäude ab 1.1.2028 als Null-Emissions-Gebäude ausgeführt werden.

Die Folge: Eigentümer und Mieter werden damit nicht nur mit exorbitanten Kosten der von ihnen genutzten Immobilie belastet. Sie zahlen zusätzlich mit ihren Steuern die notwendigen energetischen Sanierungsmaßnahmen aller öffentlichen Gebäude,d.h. u.a.der Schulen, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude etc., die sich meist in einem schlechteren energetischen Zustand befinden als die Gebäude privater Eigentümer und daher einennoch gigantischeren Sanierungsaufwand erfordern.