Immer mehr Menschen haben im Ruhestand immer weniger Geld. Dies liegt einerseits an unserem Rentensystem, das wegen der ungünstigen demographischen Entwicklung von immer weniger Einzahlern für immer mehr Ruheständler finanziert werden muss. Die entstehenden Finanzierungslücken werden von uns allen über Steuern ausgeglichen. Um diese Steuerbelastungen so gering wie möglich zu halten, wird das Rentenniveau immer weiter abgesenkt. Dieser Umstand und die in der Regel über den Rentenanpassungen liegende Inflation führen zu immer höherem Kaufkraftverlust der Ruheständler. Viele ältere Menschen müssen über das Renteneintrittsalter hinaus weiter arbeiten und zusätzlich zum Rentenbezug Geld verdienen; Manche haben sogar zwei Jobs parallel, um im „Ruhestand“ über die Runden zu kommen.
In dieser Situation kommt der Gedanke an eine Immobilien-Verrentung ins Spiel. Tatsächlich verfügen viele Ruheständler zwar über eine mehr oder weniger unbelastete Immobilie, aber leider auch über eine nur schmale Rente. Idee der Immobilienverrentung ist es, das in der Immobilie gebundene Vermögen teilweise herauszulösen und so dem Ruheständler größeren finanziellen Spielraum für seine Lebensführung oder für die Verwirklichung des einen oder anderen Lebenstraums zu bieten.
Dabei verkauft der Ruheständler seine Immobilie an einen Kapitalanleger (Einzelperson oder auch ein institutioneller Immobilienanleger), behält aber auf Lebenszeit das Recht, in „seiner“ Immobilie zu wohnen oder diese auch – z. B. nach einem Umzug in ein Seniorenheim – zu vermieten und die Miete in die Heimfinanzierung zu stecken. Dafür darf der Kapitalanleger beim Kauf der Immobilie einen Teil des Kaufpreises, der dem Wert des lebenslangen Nutzungsrechts des Ruheständlers entspricht, abziehen. Dieser Wert kann bei Anwendung der Regelungen des Bewertungsgesetzes exakt berechnet werden. Auf diese Weise profitieren beide Seiten: Der Ruheständler erlangt ohne Umzug und Änderung seiner Wohnverhältnisse höhere Liquidität und damit Lebensqualität – er kann sich einfach mehr leisten -, der Kapitalanleger erwirbt Immobilieneigentum zu einem günstigeren Kaufpreis.
Allerdings gibt es bei der Immobilienverrentung zwischenzeitlich einen regelrechten Dschungel von Finanzangeboten. Die Schlagworte Rückwärts-Hypothek, Teilverkauf, Leibrente, Wohnrecht, Nießbrauch sind in aller Munde – alle Konstrukte zum Teil noch kombiniert mit Pflegeleistungen und teils sogar mit testamentarischen Verfügungen. Dabei ist es insbesondere wichtig, in einer unabhängigen und seriösen Beratung festzustellen, ob die Immobilienverrentung überhaupt ein geeignetes Instrument für den individuellen Ruheständler ist. Möchte der Ruheständler seine Erben noch in irgendeiner Weise bedenken können, kann die Immobilienverrentung nur noch bedingt empfohlen werden. Auf jeden Fall sollte der Wunsch nach einer Verrentung der Immobilie in der Regel – sofern ein Kontakt mit den Angehörigen nicht ohnehin vollständig abgebrochen ist – vorab intensiv mit der Familie besprochen werden. Ggf. ergeben sich innerhalb der Familie finanzielle Möglichkeiten, dem Ruheständler unter die Arme zu greifen Besteht kein Wunsch, einen Nachlass zu hinterlassen, so stellt sich die Frage, welche rechtliche Konstruktion am besten für die individuellen Anforderungen passt und den Ruheständler bestmöglich absichert. Meine Erfahrungen haben gezeigt, dass viele Immobilien-Verrenter anfangs große Sorge haben, dass sie letztlich doch mit irgendeinem Kniff des Kapitalanlegers aus der Wohnung oder dem Haus hinausgeworfen werden könnten und dann sowohl Eigentum als auch Wohnstatt verloren hätten. Tatsächlich sind derartige Sorgen in der Regel unbegründet, sofern man die richtigen Sicherungsinstrumente wählt und seriöse und fundierte Beratung einholt.
Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev,
Geschäftsführer ProEigentum Immobilien GmbH