Verkaufen oder doch wohnen bleiben? Für viele Menschen stellt sich die Frage, wie sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung nutzen wollen, wenn die liquiden Mittel geringer werden. Die Immobilienverrentung kann vor der ungeliebten Option eines Verkaufs schützen. In Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von Experten wie Notaren, Wirtschaftsprüfern, Immobiliengutachtern und Versicherungsmathematikern hat der Münchner Finanzexperte Otto Kiebler ein deutsches Verrentungskonzept entwickelt, das nun seit 10 Jahren am Münchner Markt etabliert ist und jetzt auch deutschlandweit agiert: Im Juli letzten Jahres wurden Vertretungen in Berlin eröffnet, im Oktober Hamburg und im Januar Frankfurt. Köln/Düsseldorf und Stuttgart sollen in diesem Jahr noch folgen.
Die Redaktion von immostar.de sprach mit Kiebler über die Möglichkeiten, die eigene Immobilie lebenslang weiter zu bewohnen und gleichzeitig über zusätzliche Barreserven zu verfügen.
Redaktion immostar.de: „Reich und trotzdem arm. So fühlen sich Millionen älterer Menschen in Deutschland, die zwar über selbstgenutztes Wohneigentum, gleichzeitig aber nur über begrenzte liquide Mittel verfügen. Was ist hier die Lösung?“
Otto Kiebler: „Die naheliegende Lösung lautet, das Haus oder die Eigentumswohnung einfach zu veräußern. Doch vielen Menschen fällt es verständlicherweise schwer, die eigenen vier Wände zu verkaufen, nachdem sie jahrzehntelang den Kredit abbezahlt und dafür auf so manches verzichtet haben. Wer einen Großteil seines Lebens darin verbracht hat, wird sich noch schwerer damit tun, wenn der Verkauf sogar mit einem Auszug verbunden ist. Für viele Menschen ist ihr Eigenheim mehr als Steine und Beton. Es ist ihre Heimat.“
Redaktion immostar.de: „Es gibt also die Möglichkeit, die eigene Immobilie lebenslang zu bewohnen und gleichzeitig über zusätzliche Barreserven zu verfügen? Wo ist der Haken?“ Otto Kiebler: „Es gibt keinen. Immobilienverrentung lautet der Ausweg aus dieser Zwickmühle. Gemeint ist eine Umwandlung des in der Immobilie gebundenen Vermögens in liquides Barvermögen – ohne aus den lieb gewonnenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Gerade für für deutsche Senioren gibt es unzählige gute Gründe, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden. Der häufigste Grund ist gar nicht einmal, dass die Rente nicht ausreicht und auch die private Altersvorsorge nach jahrelanger Zinsflaute niedriger ausfällt als ursprünglich erwartet. Den meisten Senioren geht es vielmehr darum, die aktuell sehr hohen Immobilienpreise zu nutzen, um sich im Alter einen höheren Lebensstandard leisten zu können oder das Vermögen bereits zu Lebzeiten zu verschenken, statt nach dem Tode zu vererben.“
Redaktion immostar.de: „Herr Kiebler, erzählen Sie uns bitte einige Beispiele, wie sie im richtigen Leben vorkommen.“
Otto Kiebler: „Gerne. Am meisten wird das erhaltene Barvermögen für Kreditablöse, Verbesserung des Lebensstandards, Erfüllung langgehegter Wünsche und Gesundheit verwendet. Oftmals sind auch keine Erben vorhanden – und falls doch, benötigen Kinder und Enkel vielleicht gerade jetzt finanzielle Unterstützung bei der eigenen Hausfinanzierung oder die Enkel für ihr Studium. In anderen Fällen wollen die Wohneigentümer möglichen künftigen Erbstreitigkeiten vorbeugen oder sie haben vielleicht gute Gründe dafür, ihre Erben bewusst nicht zu bedenken. Auch die deutlich rigider gewordene Kreditvergabe seitens der Banken – Stichwort Wohnimmobilienkreditrichtlinie – kann dazu führen, dass eine Immobilien-Verrentung die ideale Lösung für plötzlichen Kapitalbedarf darstellt. Denn gerade ältere Kunden stoßen auf Probleme bei der Bewilligung von Krediten. Fordert ein Erbe nach dem Ableben eines Elternteils vom anderen Elternteil bereits seinen Pflichtanteil ein, wird ebenfalls relativ kurzfristig liquides Kapital benötigt. Auch für diesen Fall stellt eine Immobilienverrentung eine Alternative zum Bankkredit dar. Und schließlich kann sie gegenüber der klassischen Vererbung unter bestimmten Umständen und bei der Wahl des richtigen Modells auch steuerlich vorteilhaft sein.“
Redaktion immostar.de: „Gibt es auch Gründe dagegen?“
Otto Kiebler: „Letztlich gibt es nur ein gewichtiges Argument, das dagegenspricht, über eine Immobilienverrentung nachzudenken: das Gefühl einer moralischen Verpflichtung, die Immobilie an sich an die nachfolgende Generation zu vererben.“
Redaktion immostar.de: „Was genau sind die Vor- und Nachteile einer Verrentung und welche Möglichkeiten gibt es konkret?“
Otto Kiebler: „Das möchte ich Ihnen gerne ausführlicher erklären: Es hängt in erster Linie vom gewählten Verrentungsmodell ab. In Deutschland sind aktuell drei Modelle am Markt, die sich in wesentlichen Punkten unterscheiden und jeweils eigene Vorteile, aber auch Risiken und Nebenwirkungen mit sich bringen: Verkauf mit Rückmietung, Leibrente und das Nießbrauchmodell. Die auf den ersten Blick einfachste Möglichkeit besteht darin, dass der Wohneigentümer Haus und Grund verkauft und mit dem Käufer einen Mietvertrag abschließt. Der Vorteil: er erhält sofort den vollen Marktwert seiner Immobilie. Die Nachteile: ab sofort verfügt der ehemalige Eigentümer nur noch über Mieterrechte, so kann z.B. der neue Eigentümer ohne Rücksprache Veränderungen an der Immobilie vornehmen. Zudem muss der ehemalige Eigentümer ab sofort für seine Immobilie Miete zahlen. Die starken Mietsteigerungen der letzten 10 Jahre schrecken viele Eigentümer von dieser Variante ab.
Bei der Leibrente verkauft der Wohneigentümer seine Immobilie an einen Investor – beispielsweise eine Gesellschaft oder eine Privatperson – und erhält dafür im Gegenzug eine monatliche, lebenslange Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Die Höhe der monatlichen Rente hängt vom Wert der Immobilie und der verbleibenden Lebenserwartung ab. Das größte Risiko bei diesem Modell ist, dass der Erwerber die monatliche Leibrente nicht mehr zahlen kann oder will. Viele Eigentümer fürchten zu Recht das Insolvenzrisiko dieses Modells. Beim Nießbrauch-Modell schließlich überwiegen eindeutig die Vorteile. Das Nießbrauchrecht ist ein seit Jahrhunderten codierter deutscher Rechtstitel (§§ 1030 ff BGB). Es sichert dem Begünstigten die vollen Nutzungsrechte am Nießbrauch-Objekt bis zum Lebensende. Damit geht es wesentlich weiter als das Wohnrecht, denn letzteres erlischt mit dem Auszug. Ein Nießbrauch-Begünstigter hingegen kann seine Liegenschaft auch vermieten, etwa wenn ein Umzug in eine Seniorenresidenz erforderlich wird. Er kann die Immobilie also bis an sein Lebensende weiterhin exakt so nutzen, als wäre sie sein Eigentum. Im Grundbuch bleibt er an erster Stelle eingetragen. Eine Nießbrauch- Verrentung ist insolvenzfest und pfändungssicher, läuft absolut diskret ab und darüber hinaus ist der sofortige, einmalige Auszahlungsbetrag auch noch steuerfrei.“
Redaktion immostar.de: „Herr Kiebler, vielen Dank für das Gespräch.“
Otto Kiebler: „Gerne, Interessierte sollten die kommende MÜNCHNER IMMOBILIENMESSE nutzen, um sich in Gesprächen und in den Vortragsreihen ausführlich zu informieren.“
Zur Person: Otto Kiebler hat das Verrentungskonzept von HausplusRente entwickelt, ist Gründer und Inhaber der HausplusRente GmbH. Seit nunmehr über 40 Jahren ist Otto Kiebler im Finanz- und Immobiliensektor tätig. In den vergangenen 33 Jahren hat er im Raum München mehrere Unternehmen aufgebaut und zum Erfolg geführt. Nach seiner Tätigkeit als Filialleiter eines Finanzinstituts wechselte er Ende der 70er Jahre in das Finanzmanagement einer Tochtergesellschaft des Siemenskonzerns. Im Jahr 1990 gründete er die giv Gesellschaft für internationale Immobilienvermittlung und Vermögensplanung mbH, im Jahr 2002 die Münchner Wohnwert Wohnungsgenossenschaft eG.